M²-prisen er i sin enkelhed boligens samlede pris divideret med antallet af kvadratmeter. Et tal, der gør et komplekst marked lettere at sammenligne og forstå. Når boliger reduceres til ét nøgletal, skaber det overblik i et marked med mange bevægelige dele.
Derfor er m²-prisen blevet et af de mest brugte pejlemærker i boligmarkedet. Den giver en hurtig fornemmelse af niveau. Den gør det muligt at sammenligne boliger på tværs af adresser, kvarterer og byer. Og den giver både købere, sælgere og rådgivere et fælles sprog at tale ud fra.
Netop fordi tallet er så enkelt, bliver det også tillagt stor betydning. I mange tilfælde for stor.
For m²-prisen siger noget om pris. Men langt fra alt om værdi. Og jo mere kompleks og unik en bolig er, desto mindre kan ét tal stå alene.
Det er her, m²-prisen kan vildlede, når vi taler om liebhaverboliger.
M²-priser giver primært mening, når boliger deler de samme grundlæggende kvaliteter. Det ses oftest i segmenter, hvor arkitektur, beliggenhed og anvendelse er næsten identiske. For eksempel liebhaverlejligheder i samme ejendom med samme udsigt og loftshøjde, eller boliger hvor forskellene er så små, at helhedsoplevelsen reelt er den samme.
I sådanne tilfælde kan m²-prisen give et hurtigt og rimeligt billede af markedsniveauet. Den kan bruges til at identificere afvigelser, tendenser og bevægelser i markedet.
To liebhaverlejligheder i samme ejendom.
Samme etage, samme udsigt, samme loftshøjde og samme arkitektoniske udtryk.
Begge er istandsat i tilsvarende kvalitet og har næsten identiske planløsninger.
Priserne ligger tæt, og forskellene kan forklares af få kvadratmeter og mindre indre variationer.
Her fungerer m²-prisen som et retvisende sammenligningsværktøj.
To arkitekttegnede liebhavervillaer på cirka 300 m².
På papiret ens. I virkeligheden vidt forskellige.
Den ene ligger på en stor grund med udsigt, privatliv og en beliggenhed, der ikke kan genskabes.
Den anden ligger på en almindelig villavej uden de samme kvaliteter.
Her skjuler m²-prisen de forhold, der reelt driver værdien.
Tallet forenkler, hvor det burde forklare.
Et ensidigt fokus på m² kan føre til forkerte konklusioner. Ikke kun om pris, men om selve boligen. For i praksis er kvadratmeter sjældent så entydige, som de fremstår på papiret.
Det ses jævnligt, at det registrerede boligareal ikke fortæller hele historien. En bolig kan være angivet til 250 m², men reelt rumme markant mere anvendeligt areal i form af kælder, anneks, udhuse eller uudnyttet tagetage. Spørgsmålet er derfor ikke kun, hvor mange m² der står i BBR, men hvilke kvadratmeter man reelt køber.
M²-prisen bør ses som et udtryk for kvalitet og modenhed. En høj m²-pris indikerer ofte, at boligen er færdigudviklet. Arkitektur, materialer og beliggenhed er allerede forløst, og behovet for investering er begrænset. En lavere m²-pris fortæller derimod ofte, at en del af værdien endnu ikke er realiseret, og at boligen kræver investering, udvikling eller ombygning.
I liebhavermarkedet kan en relativt lav m²-pris derfor være fuldt acceptabel, hvis der er et tydeligt udviklingspotentiale. Mulighed for udbygning, tilbygning eller bedre udnyttelse af grunden kan være en væsentlig del af værdien, også selvom den ikke afspejles i det umiddelbare nøgletal.
Når m² bliver styrende i stedet for vejledende, risikerer man at overse både kvalitet, potentiale og helhed. Og det er netop her, at m²-prisen mister sin rolle som værktøj og bliver en begrænsning.
Liebhaverboliger adskiller sig fra det brede boligmarked ved netop det, som m²-prisen har sværest ved at indfange. De er sjældne, stedbundne og ofte skabt til et helt bestemt formål, en bestemt grund og en bestemt køber.
I liebhavermarkedet fylder kvadratmeterne sjældent lige meget. En ekstra stue kan ikke opveje manglende udsigt. Flere kvadratmeter kan ikke kompensere for en mindre attraktiv beliggenhed. Og højere m²-pris er ikke nødvendigvis et udtryk for overpris, men ofte for noget, der ikke kan genskabes.
M²-prisen forudsætter, at boliger kan sammenlignes lineært. At værdi kan fordeles jævnt pr. kvadratmeter. Det er sjældent tilfældet i liebhaversegmentet. Her ligger værdien ofte i det, der kun findes ét sted. Grunden, udsigten, arkitekturen og sammenhængen mellem hus og omgivelser.
Derfor risikerer m²-prisen at vende analysen på hovedet. I stedet for at forklare, hvorfor en bolig koster det, den gør, bliver tallet brugt til at stille spørgsmål ved prisen. Ikke fordi prisen er forkert, men fordi sammenligningsgrundlaget er det.
I liebhavermarkedet er m²-prisen sjældent en forklaring. Den er oftere en forenkling af noget, der i virkeligheden er langt mere sammensat.
M²-prisen opstår ikke i et vakuum. Den er et resultat af en række forhold, som tilsammen former markedets opfattelse af værdi. I liebhavermarkedet er disse forhold ofte mere afgørende end selve boligens størrelse.
Beliggenhed og mikrobeliggenhed
To adresser få hundrede meter fra hinanden kan have vidt forskellig m²-pris. Udsigt, solforhold, privatliv, støj og omgivelser spiller en central rolle. Mikrobeliggenhed er ofte det, der adskiller det sjældne fra det almindelige.
Grundværdi vs. bygningsværdi
I mange liebhaverboliger udgør grunden en betydelig del af den samlede værdi. Især hvor beliggenheden ikke kan genskabes. Her bliver m²-prisen et udtryk for grundens kvaliteter snarere end for murstenene alene.
Stand, materialer og arkitektonisk kvalitet
Kvalitet kan ikke altid måles i kvadratmeter. Materialevalg, detaljering og arkitektonisk sammenhæng har stor betydning for oplevelsen af boligen og dermed for m²-prisen. To boliger med samme størrelse kan have vidt forskellig værdi afhængigt af udførelsen.
Udbud og efterspørgsel
M²-prisen afspejler også markedets dynamik. I segmenter med få boliger og mange interesserede købere presses prisen op. I mere generiske segmenter flader den ud. I liebhavermarkedet er udbuddet ofte begrænset af natur, planforhold og historik.
Sjældenhed og alternativomkostning
Den måske vigtigste faktor. Jo sværere en bolig er at erstatte, desto mindre mening giver det at sammenligne den med andre. Når alternativet er ikke at købe, fordi noget tilsvarende ikke findes, mister m²-prisen sin rolle som styrende parameter og bliver i stedet et efterrationaliserende tal.
